«دنیای اقتصاد» از وضعیت رهن و اجاره مسکن در نقاط مختلف شهر گزارش میدهد

رشد بی رویه اجاره بها در مشهد

۱۴ مرداد ۱۳۹۹ کد خبر : 2571
دنیای اقتصاد، زهرا صفدری- گرانی بر بازار اجاره مسکن مشهد مثل سایر نقاط ایران به ویژه کلانشهرها سایه انداخته است و دستور رئیس جمهور برای تعیین سقف افزایش اجاره بها در کلانشهرها به میزان 20 درصد (به جز تهران) در مشهد رعایت نمیشود؛ افزایش نرخ اجاره ها در برخی نقاط به 50 تا 100 درصد هم رسیده است و هیچ ارگان و نهادی هم در حال حاضر نمیتواند از این افزایش افسار گسیخته قیمتها جلوگیری کند.

دولت در یکی دو ماه اخیر سعی کرد با راهکارهایی، اوضاع نابسامان افزایش نرخ اجاره بها را سامان دهد و سیاست اولیه اش برای تنظیم بازار اجاره، «تعیین سقف افزایش اجاره‌بها» به میزان 25 درصد در تهران، 20 درصد در سایر کلان‌شهرها و معادل 15 درصد در سایر شهرهای کشور بود. این سیاست طی چند هفته گذشته به مرحله اجرا درآمد. به این ترتیب قراردادهای اجاره‌ای که از تاریخ اجرای این سیاست، تمدید یا به تازگی منعقد می‌شوند باید از این سقف افزایش اجاره بها تبعیت کنند. اما به گفته کارشناسان حوزه املاک در مشهد، برای این سیاست تاکنون هیچ بخشنامه ای ابلاغ نشده و هیچکسی به دستور رئیس جمهور عمل نمیکند؛ اکثر صاحبخانه ها به دلخواه خود با توجه به نرخهایی که در برخی سایتها مثل «دیوار» مطرح میشود، نرخ خانه های خود را برای مستاجران مشخص میکنند و توجهی به وضعیت مستاجران و حتی پادرمیانی مشاوران املاک هم ندارند.

 التهاب شدید تعیین نرخ‌های جدید اجاره‌بها، کاهش شدید بودجه خانوارهای مستاجر برای پرداخت اجاره ماهانه و مشکلات مالی و اقتصادی ناشی از فراگیری کرونا چالشهای اصلی امروز بازار اجاره در ایران به ویژه کلان‌شهرها طی ماه‌های اخیر بوده است. دولت پس از تعیین سقف افزایش اجاره بها، سیاست دیگری هم در پیش گرفت تا شاید بتواند در این وانفسای گرانی و مشکلات اقتصادی، گرهی از کار مستاجران باز کند؛ سیاست دوم پیشنهادی دولت برای کاهش التهابات بازار اجاره، در حوزه اعتباری یعنی «پرداخت وام رهن به مستاجران» بود که طی هفته‌های اخیر سازوکار اجرایی آن در دست بررسی دولت قرار داشت. بر اساس این سیاست قرار است بخشی از مبلغ ودیعه مستاجران در قالب وام به موجران پرداخت شود؛ مبلغ این وام در تهران 50 میلیون تومان، در کلانشهرهای دیگر 30 میلیون تومان و در دیگر شهرها 15 میلیون تومان است؛ سود این وام 13 درصد است و مستاجران در تهران ماهانه 540 هزار تومان، در کلانشهرها 320 هزار تومان و در سایر شهرها 160 هزا تومان پرداخت خواهند کرد. طبق اعلام وزارت راه و شهرسازی 2 میلیون و 220 هزار نفر برای دریافت وام ودیعه مسکن ثبت نام کرده اند.

وام ودیعه مسکن؛ گره گشا یا التهاب آور؟

به اعتقاد برخی از کارشناسان حوزه مسکن، این تسهیلات شاید نه تنها گرهی از مشکل مستاجران باز نکند، بلکه خود افزایش نرخ رهن و اجاره را به دنبال داشته باشد؛ این موضوع به ویژه در مناطق کم برخوردار شهر نمود بیشتری خواهد داشت؛ به طور مثال در نقاط کم برخوردار کلانشهر مشهد که میزان رهن حدود 30 میلیون تومان است، موجران با این دیدگاه که 30 میلیون تومان قرار است از سوی بانک ودیعه گذاری شود، با این استدلال که مستاجر هم میتواند مبلغی را تامین کند، نرخ رهن را بالا میبرند.

اما مهدی صادقی رییس کمیسیون فنی اتحادیه مشاوران املاک مشهد معتقد است تسهیلات ودیعه مسکن اگر به دست اهلش برسد مشکل را حل میکند؛ او میگوید: «این تسهیلات باید به کسی که نیازمند است و توان تامین این مقدار را برای رهن منزل ندارد، اختصاص یابد و چون مانند وام مسکن که مبلغ به حساب مالک واریز میشود، این تسهیلات هم به حساب صاحبخانه واریز میشود، بازدارندگی از تخلف را موجب میشود».

صادقی با بیان اینکه پرداخت وام ودیعه مسکن روی نرخ رهن و اجاره مناطق بالای شهر تاثیری نمیگذارد، تصریح میکند: این 30 میلیون برای خانه هایی با رهن 300 میلیون تومان تاثیری ندارد اما برای پایین شهر که مبلغ رهن خانه 30 میلیون تومان است، اگر قرار باشد آن مبلغ را دولت وام بدهد، ممکن است صاحبخانه نرخ را افزایش دهد و به 50 میلیون میرساند که مبلغی هم از مستاجر گرفته باشد. مثال این مورد را میتوان در گذشته یافت؛ زمانی که قیمت آپارتمان در منطقه قاسم آباد 18 میلیون تومان و وام مسکن 6 میلیون بود، خریدار خانه را 6 میلیون تومان رهن میداد و با توجه به وام مسکن، فقط 6 میلیون آورده داشت، این موضوع باعث سواستفاده شد و مالکان قیمت را افزایش دادند؛ همانطور که همین حالا هم اگر وام مسکن 500 میلیون تومان شود، قیمت خانه هم دوبرابر میشود.

سقف 25 درصدی افزایش اجاره بها در مشهد رعایت نمی‌شود

نکته دیگر اینکه برخی از کارشناسان مشاور املاک مشهد میگویند دستور رئیس جمهور در خصوص تعیین سقف افزایش اجاره بها به میزان 25 درصد در کلانشهرها در مشهد رعایت نمیشود؛ به گفته رییس کمیسیون فنی اتحادیه مشاوران املاک مشهد « افزایش نرخ اجاره بها در این کلانشهر از سوی صاحبخانه ها تقریبا خارج از چارچوب و دل‌بخواهی شده است! هر صاحبخانه هرطور که دلش میخواهد اجاره بها را تعیین میکند؛ البته برخی از مستاجران هم با مالک توافق میکنند و افزایش 25 درصدی نرخ را رعایت میکنند». او البته خاطرنشان میکند که دفاتر مشاور املاک زیر نظر اتحادیه سعی میکنند در تمدید اجاره ها بیشتر از 25 درصد افزایش اجاره نداشته باشند.

صادقی در عین حال می افزاید: دستور رییس جمهور برای تعیین سقف افزایش اجاره بها فاقد پشتوانه قانونی است و فعلا به ما بخشنامه خاصی اعلام نشده و تنها در جلسات به طور شفاهی از همکاران مان خواسته ایم که اجاره نامه هایی که بیش از 25 درصد افزایش قیمت دارند را تمدید نکنند.

افزایش اجاره بها به تبعیت از رشد قیمت مسکن در نقاط مختلف مشهد

هفته پیش بود که محمدهادی مهدی نیا رئیس کمیسیون عمران شورای شهر مشهد در صفحه اینستاگرام خود جداولی از نرخ مسکن براساس متراژ مربع در نقاط مختلف شهر و تفاوت قیمتها در خرداد 99 نسبت به مرداد 98 منتشر کرد؛ طبق آنچه مهدی نیا منتشر کرده است، قیمت هر متر مربع در منطقه «احمدآباد» از حدود 13 میلیون تومان در مردادماه پارسال به حدود 21 میلیون تومان در خردادماه امسال رسیده است. این افزایش نرخ در نقاط مختلف شهر متفاوت است و برخی مناطق رشد بیشتری داشته اند و تنها دو منطقه «خلج» و «المهدی» هستند که به ترتیب رشد منفی 16 و منفی 0.08 درصدی را تجربه کرده اند.

قیمت مسکن در منطقه ای مثل «دروی» رشدی 108 درصدی داشته و از 2میلیون و 700 هزار تومان برای هر متر مربع به 5 میلیون و 611 هزار تومان رسیده است؛ درحالیکه همین پارسال قیمت هر متر مربع مسکن در «الهیه» 5 میلیون و 700 هزار تومان بود و حالا به 9 میلیون و 203 هزار تومان رسیده است.

این افزایش نرخ در مسکن مهر «مهرگان» هم مشهود است و از 2 میلیون تومان به 3میلیون و 611 هزار تومان در هر متر مربع رشد داشته است. نرخ هر متر مربع مسکن در «17 شهریور» هم رشدی 127 درصدی داشته و از حدود 6 میلیون تومان به بیش از 11 میلیون تومان رسیده است.

البته افزایش قیمتها براساس فرمول خاصی نبوده است؛ به طور مثال در منطقه یک شهر، در «بلوار سجاد» متوسط قیمت از حدود 17 میلیون به حدود 18 میلیون تومان رسیده و افزایش چندانی نداشته است اما در مقابل، در منطقه «احمدآباد» و «گوهرشاد» به طور میانگین حدود 8 و 6 میلیون تومان افزایش قیمت را شاهدیم.

افزایش اجاره بها هم در همه نقاط شهر اتفاق افتاده و مانند افزایش قیمت مسکن، فرمول خاصی را رعایت نکرده است؛ البته نرخ اجاره مسکن در مناطق بالای شهر بیشتر از دیگر نقاط بوده است و در برخی موارد حتی به دو برابر هم رسیده است.

افزایش اجاره بهای 2.5 میلیون تومانی در «احمدآباد» به 6 میلیون تومان

رسولی، مدیر یکی از دفاتر مشاور املاک منطقه احمدآباد درباره تغییر نرخ اجاره بها در این منطقه در سال جاری نسبت به پارسال به دنیای اقتصادی میگوید: یک واحد آپارتمان 90 متری با امکاناتی چون آسانسور و پارکینگ پارسال با 100 میلیون تومان رهن و یک و نیم میلیون تومان اجاره واگذار میشد و امسال همان واحد با نرخ 112 میلیون تومان رهن و 2میلیون و 200 هزار تومان اجاره واگذار میشود. البته در منطقه ای مثل «بخارایی» قیمتها بسیار بالاتر است؛ یک واحد 100 متری در آن منطقه را امروز با 150 میلیون تومان رهن و 500 هزار تومان اجاره واگذار میکنند. این درحالیست که پارسال واحدی مشابه آن را با نرخ 80 میلیون رهن و یک میلیون تومان اجاره واگذار میکردند.

وی با بیان اینکه اکثر مناطق با افزایش اجاره بها همراه بوده است، می افزاید: با اینحال نمیتوان آمار دقیقی از افزایش قیمت در مناطق مختلف ارائه کرد؛ مالکان امروز هم نرخ رهن و هم اجاره را بالا برده اند زیرا در صورت عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر، مبلغ را در پایان از رهن کم میکنند. اجاره بهای 2ونیم میلیون تومانی پارسال از سوی برخی مالکان امسال تا 6 میلیون تومان هم افزایش داشت که البته با پادرمیانی ما به 4 میلیون تومان برای تمدید اجاره نامه رضایت دادند.

رسولی به تاثیر سایتهایی چون «دیوار» بر افزایش قیمت مسکن و اجاره بها اشاره میکند و میگوید: سالهای قبل ما نرخ اتحادیه را برای قیمت گذاری روی آپارتمانها به مالکان ارائه میدادیم و بر آن اساس معاملات صورت میگرفت اما هم اکنون هر کسی بر روی سایت دیوار رقمی دل‌‌بخواهی ارائه میدهد و دیگران هم به تبعیت از آن، قیمت را بالا میبرند و این باعث نابسامانی در قیمت گذاریها شده است.

او درباره دستور رئیس جمهور برای تعیین سقف اجاره بها هم تصریح میکند: این موضوع فقط به طور شفاهی به ما اعلام شده و بخشنامه ای نبوده که ما آن را به دیوار دفترمان نصب کنیم و به مالکان نشان بدهیم.

به گفته رسولی در منطقه کوهسنگی که پارسال برای هر متر مربع یک تا یک و نیم میلیون تومان نرخ رهن در نظر گرفته میشد، امسال نرخ به 2 تا 3 میلیون تومان رسیده است و البته برای برج های 4 قلوی کوهسنگی هم اجاره ماهیانه 6 میلیون تومانی از سوی مالکان مطرح میشود.

افزایش حدود 10 میلیون تومانی رهن آپارتمان در منطقه «عبادی»

به سراغ یکی از دفاتر مشاور املاک در منطقه عبادی میرویم؛ از آقای سلیمانی درباره نرخ اجاره بهای یک واحد 85 متری در آن منطقه میپرسیم؛ او میگوید: پارسال نرخ رهن یک واحد با چنین متراژی 60 میلیون و نرخ اجاره آن حدود 500 هزار تومان بود اما امسال حداقل 10 میلیون تومان به نرخ رهن اضافه شده است.

او ادامه میدهد: افزایش قیمتها سرسام آور است و مستاجران توان پرداخت را ندارند. هر کسی هر نرخی بخواهد اعلام میکند و این افزایشها به خاطر راکد بودن بازار نقل و انتقالات و افزایش مخارج است.

به گفته کارشناسان اتحادیه مشاوران املاک مشهد، بازار معاملات در این کلانشهر در رکود به سر میبرد و دلیل آن، اشباع شدن بازار و بالا رفتن قیمت دلار، طلا و سود دهی بازار بورس است؛ حتی برخی از مالکان به فروش خانه اقدام کرده اند تا در بازار بورس سرمایه گذاری کنند و یا اقدام به خرید طلا و دلار کرده اند.

آنطور که به نظر میرسد دو سیاست اولیه دولت برای کنترل بازار اجاره مسکن، در هفته های نخست تاثیر چندانی نداشته و مالکان به دلیل فشارهای اقتصادی و جو روانی موجود در بازار، قیمتها را افزایش میدهند. باید منتظر باشیم و ببینیم این سیاست گذاریها در آینده با بخشنامه های ابلاغی و یا راه حلهایی دیگر، تاثیری در متعادل تر کردن بازار رهن و اجاره خواهد داشت یا خیر.

 

باکس مرتبط

شروط استفاده از وام ودیعه مسکن

مستاجران برای بهره‌مندی از وام ودیعه باید سه شرط اولیه را داشته باشند؛ شرط اول، در اولویت بودن خانوارهای اجاره‌نشین در هفت کلان‌شهر و تهران است. دومین شرط، رسمی بودن قرارداد اجاره میان مستاجر و موجر و سومین شرط، مساحت آپارتمان مورد اجاره است. براین اساس، آپارتمان‌های مورد قرارداد اجاره که تمدید یا به تازگی منعقد می‌شوند، باید حداکثر 75 مترمربع زیربنا داشته باشند. البته به نظر می‌رسد با توجه به متفاوت بودن الگوی مصرف در سایر کلان‌شهرهای کشور نسبت به تهران، احتمالا در برخی کلان‌شهرها آپارتمان‌های با حداکثر 100 مترمربع نیز مشمول اخذ تسهیلات رهن خواهند شد. 

البته عبدالناصر همتی رئیس کل بانک مرکزی با تاکید بر اینکه وام ودیعه مسکن در واقع وام «کمک ودیعه مسکن» است، به چند نکته در مورد پرداخت این وام اشاره کرده و نوشته است: «هدف از پرداخت این وام، کمک به تأمین افزایش تحقق یافته در ودیعه اجاره‌های مسکن اقشار کم درآمد و آسیب پذیر درسال جاری است و با توجه به محدودیت اعتبار تخصیص یافته برای جبران و کنترل آثار شیوع کرونا برای سیستم بانکی (حداکثر ۷۵هزار میلیارد تومان) اختصاص بیش از ۲۰ هزار میلیارد تومان با نرخ ۱۳درصد، آن هم با موکول کردن برگرداندن اصل وام به پایان دوره یک ساله، با در نظر گرفتن سایر تعهدات کرونایی، مقدور نبود. افرادی که با تأیید وزارت راه و شهرسازی واجد شرایط استفاده از این وام باشند، اگر به جای پرداخت ماهانه سود وام و پرداخت اصل آن در پایان سال، توانایی پرداخت اصل و سود وام به صورت ماهانه را داشته باشند، می‌توانند با انتخاب خود، این وام را با اقساط ۳۰ ماهه و نرخ  ۱۲ درصد دریافت کنند».

 

اقتصاد شرق آخرین ویرایش : ۱۴ مرداد ۱۳۹۹, ۰۹:۵۰


نظر سنجی اقتصاد شرق

اخبار تصویری

پیشخوان خبر

یادداشت ها