دنیای اقتصاد از پیامدهای افزایش عوارض و پروانه های ساختمانی مشهد در سال آینده گزارش میدهد

مسکن در سراشیبی سقوط؟

۲۱ بهمن ۱۳۹۸ کد خبر : 2513
دوشنبه دو هفته پیش و در هشتاد و چهارمین جلسه علنی شورای شهر مشهد بود که اصلاح و بازنگری تعدادی از مصوبات درآمدی شورا مصوب شد؛ یکی از این مصوبات درآمدی مربوط به بروزرسانی عددp یا همان ارزش معاملاتی املاک بود؛ عددی که در نرخ عوارض و پروانه‌های ساختمانی اثرگذار است

عدد ارزش معاملاتی املاک تا همین امروز براساس نرخی که در سال 95 مصوب شده، در پروانه های ساختمانی اعمال میشود و با وجود به روز رسانی این عدد در سال 97 و قرار بر اعمال آن در سال 98، این اتفاق نیفتاد و قرار است تا پایان امسال همچنان با همان نرخ سال 95 محاسبه شود. البته نکته ای که در این میان باید به آن اشاره کرد این است که در همه این سالها، با وجود تغییر نکردن عدد ارزش معاملاتی املاک، ضریب تورم در عوارض ساختمانی ملاحظه شده است. ضریبی که به اعتقاد برخی سازندگان مسکن در مشهد با نرخ 53 درصد بر ارزش معاملاتی املاک اثر میگذاشته است.

امروز برخی از سازندگان مسکن مدعی اند به روز رسانی ارزش معاملاتی املاک در کنار محاسبه ضریب تورم موجب افزایش قابل توجه قیمت مسکن در مشهد خواهد بود و باید از این به روز رسانی جلوگیری کرد. اما به گفته مدیران شهرداری، به روزرسانی این عدد طبق قانون اجتناب ناپذیر است و رقم آن در کمیسیون ماده 64 قانون مالیاتهای مستقیم و با حضور دستگاههایی چون اداره کل دارایی و اداره ثبت و... و با حضور تنها یک نماینده از شورای شهر محاسبه میشود.

علیرضا قرایی، دبیر کارگروه جمعیت سازندگان مناطق مشهد به عنوان یکی از مخالفان به روز رسانی ارزش معاملاتی املاک میگوید: در تمام این سالها که شهرداری مشهد از آخرین عدد پی سال 95 در محاسباتش استفاده میکرده، ضریب تورمی را اعمال میکرده و در نتیجه ارزش معاملاتی املاک تا امروز 53 درصد افزایش داشته و امروز که قرار است این عدد به روز رسانی شود، رقم بسیار بزرگتری میشود و تاثیر آن در بخش مسکن قابل پیش بینی است.

اعمال نرخ تورم 40 درصدی در پروانه های ساختمانی برخی مناطق شهر

اما محمود برهانی مدیرکل درآمدهای عمومی شهرداری مشهد در اینباره تاکید میکند: طبق مصوبه شورای شهر، پس از ابلاغ دفترچه 98 ارزش معاملاتی املاک، ضرایب آن تعدیل و متناسب سازی شود. او میگوید: آنچه مسلم است، مرکز آمار ایران تورم سال 98 را تا انتهای دیماه حدود 39 درصد اعلام کرده و تا پایان سال این عدد چندان تفاوت نخواهد داشت و احتمالا نرخ تورم حدود 40 درصد خواهد بود و اثرات آن در حوزه مسکن هم در حدود همین مقدار خواهد بود.

برهانی البته به این موضوع اشاره میکند که «این نرخ ممکن است در برخی نقاط بسیار کمتر اعمال شود». او توضیح میدهد: ممکن است در برخی نقاط شهر نیازمند محرکهای توسعه باشیم و تشویقها و تسهیلاتی به ویژه در نقاط کم برخوردار اعمال کنیم و در برخی نقاط که برخورداری کامل است حقوقات واقعی شهر را درنظر بگیریم؛ بنابراین اعمال نرخ تورم و ارزش معاملاتی املاک به نسبت موقعیت و مکان ساختمان متفاوت است. برهانی میگوید: ارزش معاملات بر مبنای وضعیت موجود اخذ شده و ضرایب بر مبنای درصدهای متفاوت در حوزه های گوناگون متناسب سازی میشود؛ این کمک میکند که توسعه شهر سمت و سویی متناسب با زیرساختهای موجود داشته باشد.

احمد نوروزی رئیس کمیسیون اقتصادی شورای شهر مشهد هم معتقد است افزایش نرخ پروانه ها در سال آینده به نسبت قیمت ساختمان مبلغ قابل توجهی نیست. او در نشستی خبری در جمع خبرنگاران گفته « شهرداری باید به ازای تراکمی که می فروشد سرانه‌ها را تغییر دهد. فروش تراکم کار بسیار اشتباهی است که هزینه های تحمیلی آن بیش از هزینه های دریافتی است. تراکمی که شهرداری می فروشد برای هر متر حدود 1 میلیون و 300 هزار تومان است؛ بنابراین عددی که افزایش پیدا می‌کند، نسبت به قیمت ساختمان مبلغ قابل توجهی نیست».

شهرداری به دنبال سهم خواهی از قیمت مسکن است؟

دبیر جمعیت سازندگان مناطق مشهد مدعی است که شهرداری به دنبال سهم خواهی خود از افزایش قیمت مسکن است اما به این توجه نمیکند که در افزایش قیمت مسکن چه سهمی داشته است. قرایی میگوید: ما مدعی هستیم که سهم شهرداری مشهد در قیمت ساخت مسکن بین 22 تا 25 درصد است و امروز به جای کاهش این سهم که هزینه ساخت و در نتیجه قیمت مسکن را کاهش میدهد، به دنبال افزایش سهم هستند و به روزرسانی عدد پی به طور فاحش خود را در قیمت مسکن نمایان خواهد کرد. او می افزاید: همین حالا قیمت عرصه ساختمان درمشهد بالاست و این عرصه یعنی قیمت زمین نقشی تعیین کننده و سهمی 40 درصدی در هزینه ساخت دارد. از طرفی، شهرداری 25 درصد هم تاثیر مستقیم بر قیمتها دارد و این بدان معناست که 65 درصد هزینه ساخت مسکن در مشهد متاثر از شهرداری است. زمین قبل از اینکه سازنده ان را بخرد براساس پروانه ای که شهرداری میدهد و امکانات ساختی که میدهد قیمتش افزایش می یابد. 35 درصد باقیمانده قیمت مسکن هم متاثر از دیگر دستگاهها مثل سازمان مالیاتی و... است و این یعنی سفره سرمایه گذاران و سازندگان مسکن در مشهد هر روز کوچکتر میشود و در نتیجه آنها برای تامین هزینه های خود مجبور به افزایش قیمت میشوند.

قرایی یادآور میشود: عوارضی که بابت پروانه های ساختمانی به شهرداری مشهد میپردازیم بالاترین عوارض در کشور است.

مدیرکل درآمدهای عمومی شهرداری مشهد اما درباره سهم شهرداری در قیمت مسکن نظری متفاوت دارد؛ او تصریح میکند: اعدادی که به عنوان پروانه قرار است از سازندگان مسکن اخذ شود، سهم ناچیزی در سبد هزینه ساخت دارد و به طور متوسط بین 8 تا 10 درصد است.

سرانه درآمدی شهرداری مشهد پایین تر از دیگر کلان شهرهاست

برهانی با رد این ادعا که مشهد بالاترین عوارض ساختمانی را دارد، میگوید: در شهری مثل تهران اعداد به مراتب بالاتر از مشهد است؛ اما قیاس وقتی معنا دارد که موضوع را دقیق و با اجزایش بررسی کنیم. اگر درآمدی که شهرداری از این محل وصول میکند را بر جمعیت مشهد تقسیم کنیم، میبینیم سرانه مشهد در کلان شهرهای کشور پایین ترین است؛ سرانه شیراز دو برابر ماست و اصفهان هم تقریبا همینطور و تهران هم با فاصله معناداری نسبت به ما حرکت میکند. 

«طبق قانون ارزش معاملاتی باید به طور سالانه محاسبه شود. اینکه ارزش معاملاتی سال 95 را مبنا قرار دهیم، در ذات خود دچار ایراد است. به طور قطع دغدغه شورای شهر موضوع حقوق شهر و رونق ساخت و ساز بوده و با وجود تغییرات رقم مسکن در یکی دو سال اخیر، شورا تغییرات را همان زمان اعمال نکرد و اجازه داد ابتدا زیرساختهای قانونی ایجاد شود. در واقع، دغدغه شورا این است که حقوقی که به عنوان عوارض وضع میشود، نباید کاهش و عدم رونق را در ساخت و ساز ایجاد کند.» برهانی با بیان یان نکات میگوید: ما با همین عوارضی که برای سال 99 درنظر گرفته شده، در نقاطی افت قیمت و در جاهایی افزایش داریم اما این افزایشها براساس نرخ واقعی درنظرگرفته شده است. در گذشته تنها شاخص ارزش معاملاتی املاک، مکانی بود و این نوع محاسبه دارای ایراداتی بود. به طور مثال حوزه توسعه منطقه 12 حدود 8 سال پیش مثل الان نبود اما امروز هر متر مربع آپارتمان در آن منطقه 6میلیون تومان به فروش میرود و در این شرایط پرداخت متری 100هزار تومان حقوق شهر، در حق شهر بی انصافی است.

سیاستهایی برای کنترل بخش مسکن و ساخت و ساز

دبیر جمعیت سازندگان مناطق مشهد معتقد است افزایش نرخ پروانه ها در شرایطی رخ میدهد که صنعت ساختمان سالهای پایانی حیات خود را میگذراند چون هزینه های ساخت بسیار افزایش یافته و برخیها توان تامین آن را ندارند. قرایی اذعان میکند: امروز سیاستها بر کنترل بخش مسکن و کاهش ساخت و ساز است. جمعیت هم رو به کاهش است و دست مردم هر سال از مسکن دورتر میشود و در نتیجه خواب سرمایه های سازنده ها بیشتر شده و سرمایه گذاری در این حوزه دیگر دارای توجیه نیست. این عوامل باعث میشود که مشهد به سمت و سوی تهران برود. در تهران زمانیکه مردم نتوانستند مسکن را خریداری کنند، به واحدهای کوچک روی آوردند. در این کلانشهر به وفور واحدهای 70 و 80 متری دیده میشود و حتی واحدهای 50 متری دوخوابه ساخته میشود. در مشهد هم زمانیکه سازنده‌ها میبینند با خواب سرمایه مواجه شده اند، به سمت ساخت واحدهای کوچکتر روی می آورند تا به فروش برسد و این فاجعه است. ما قبلا در زمینی 600 متری 15 واحد مسکونی میساختیم اما با این عوارض ساختمانی، احتمالا در آینده در همان مساحت، 30 واحد بسازیم و این یعنی مواجه شدن با حجم جمعیت.

البته قرایی هم به این موضوع اشاره میکند که قرار نیست نرخ عوارض و پروانه ها در همه مناطق افزایش یکسانی داشته باشد. او میگوید: در جلساتی که با مدیران شهری داشتیم، آنها مدعی بودند که این افزایش هزینه ها در همه مناطق صورت نگرفته و در مناطقی چون 9، 10 ، 11 و 12 که بیشترین ساخت و ساز را دارند، اعمال میشود. زیرا در آن مناطق مازاد نیاز وجود دارد و سازندگان باید به سمت مناطق 3و 4 که رو به توسعه است بروند.

این سازنده مسکن این را قبول دارد که یکی از رویکردهای عدد پی همین توسعه مناطقی است که کمتر توسعه یافته است.

افزایش 10 تا 20 درصدی قیمت مسکن در مشهد؟

علی مرادزاده رئیس اتحادیه صنف مشاورین املاک مشهد هم میگوید: افزایش ضریب معاملاتی املاک، در افزایش قیمت اثرگذار است و سازندگان از این موضوع گله مندند و پیش بینی بالایی از افزایش قیمت مسکن در مشهد در حد 10-20 درصد دارند. به طوریکه قیمت مسکن در الهیه که هم اکنون بین 5ونیم تا 6 میلیون تومان برای هر مترمربع است، به 7 تا 8 میلیون تومان میرسد و این یعنی افزایش 25 درصدی قیمت مسکن در آن منطقه.

مرادزاده از توقف فروش واحدهای آماده توسط سازندگان خبر میدهد و دلیل این امر را فریز کردن واحدها برای فروش پس از افزایش قیمتها در سال اینده میداند. او میگوید: بسیاری از سازنده ها فایلهای فروش خود را متوقف کرده اند و اگر اسم این کار را احتکار نگذاریم، میتوان گفت با توقف فروش مواجهیم و چون بسیاری از واحدها از قبل ساخته شده و هزینه هایش قبلا انجام شده، فروش آنها با نرخی گرانتر در سال اینده به معنای افزایش سطح عمومی قیمتها در بخش مسکن است

« تهیه کننده : زهرا صفدری » اقتصاد شرق آخرین ویرایش : ۲۱ بهمن ۱۳۹۸, ۰۹:۴۴


نظر سنجی اقتصاد شرق

اخبار تصویری

پیشخوان خبر

یادداشت ها