اجاره‌داری حرفه‌ای در دنیای مدرن؛ آیا در ایران امکان‌پذیراست؟

۱۴ مرداد ۱۳۹۸ کد خبر : 2378
علیرضا قرایی سیاست‌گذاری در بازار اجاره پیچیده و نیازمند بررسی جوانب مختلف برای دست‌یابی به نتیجه مطلوب است، در نظام اجاره داری حرفه‌ای به جای اینکه مالکان به صورت فردی با مستأجران وارد مذاکره و قرارداد شوند، یک مجموعه حقوقی از بخش خصوصی وارد عمل شده و این نقش را ایفا می‌کند.بر این اساس، مالکان برای اجاره ملک خود و مستأجران برای دریافت ملک به این مؤسسات مراجعه می‌کنند.

از طرفی توجه به این نکته نیز خالی از لطف نیست، با علم به اینکه نزدیک به نیمی از معاملات کشوری مسکن مربوط به معاملات اجاره است، با در اختیار قرار دادن نبض بازار اجاره مسکن  به این موسسات در واقع کنترل نیمی از معاملات مسکن کل کشور را در انحصار آن ها قرار می‌دهیم.

بدیهی است برای اجرایی شدن این طرح نیازمند ایجاد بستر و سازوکار مناسب با اصول و قواعد حرفه‌ای هستیم، به گونه‌ای که از سرخوردگی در بازار اجاره مسکن جلوگیری شود. اگر مبنا بر این باشد که مؤجران تنها از کانال این موسسات مجاز به عرضه واحدهای خود به بازار اجاره باشند، خطر انصراف و خروج آنها از این بازار و درنتیجه کمبود عرضه واحدهای مسکونی استیجاری و بالطبع افزایش شدید نرخ اجاره‌بها بسیار محتمل خواهد بود.

تفاوت اصلی این مؤسسات با بنگاه‌های املاک که اکنون به وفور یافت می‌شوند، اين است كه بنگاه‌های املاکی فقط برای عقد قرارداد و برای کمتر از یک ساعت مالک و مستأجر را می‌بینند و بعد از عقد قرارداد تعهدی به مستأجر و مالک ندارند اما در اجاره داری حرفه‌ای مؤسسات تا پایان قرارداد همه وظایف مالک و مستأجر را یک جا انجام خواهند داد.

بنگاه‌دار بعد از اجاره خانه کارش تمام می‌شود اما اجاره داری حرفه‌ای مجموعه‌ای از وظایف است که عقد قرارداد سرآغاز این وظایف است؛ در نظام اجاره داری حرفه‌ای همه امور از جمله جمع آوری اجاره بهای ماهیانه، انتقال آن به مالک تا تحویل ملک بعد از پایان قرارداد و یا تمدید مجدد اجاره نامه همه بر عهده مؤسسه استیجاری است و اگر مسائل حقوقی برای طرفین پیش بیاید، این مؤسسات روابط راتنظیم می‌کنند. همچنین اگر مشکل تعمیرات و تأسیسات برای ملک اجاره داده شده، پیش آمد به جای موجر این مؤسسات به ارائه خدمات می‌پردازند.

این همان روش اجاره داری حرفه‌ای است که در جهان باب است و این مؤسسات از برقکار تا سایر نیروهای خدماتی را در اختیار دارند و در صورت بروز مشکلات تاسیساتی برای ملک، لازم نیست صاحبخانه اقدام به اعزام نیروی تاسیساتی کند. بر این اساس، هزینه‌های اجاره داری به شدت پایین می‌آید.

اين طرح سال گذشته توسط تعدادی از تئوریسین‌های اقتصادی دولت با عنوان اجاره داری حرفه‌ای مسکن مطرح شد و اين عده خواهان ایجاد شرکت‌های مخصوص برای رهن و اجاره مسکن شدند.

استدلال این افراد برای تشکیل شرکت‌های فوق الذکر، دو موضوع «امکان ورود خانه‌های خالی به بخش مسکن» و نیز «از سرمایه‌ای خارج شدن کالای مسکن و تبدیل شدن آن به کالای مصرفی» است که نتیجه هر دوی این مباحث، امکان ایجاد تعادل در بازار مسکن و جلوگیری از افزایش قیمت‌هاست.

همچنین از منظر این طرفداران بازار آزاد، ترویج اجاره داری حرفه‌ای مسکن می‌تواند از احتکار مسکن جلوگیری کرده و با توجه به اینکه ركود بازار مسكن را تا پايان سال ٩٨ محتمل دانسته‌اند، معتقدند بااستفاده از اجاره داری حرفه‌ای بخش بیشتری از واحدهای مسکونی موجود در بازار وارد چرخه مصرف می‌شوند. اما واقعيت اين است تورم عمومی و تورم مسکن مانع خانه دار شدن مستأجران شده است. با این حال، كارشناسان معتقدند اجاره داری حرفه‌ای در ظاهر اقدام خوبي است ولی در بازار مسکن ایران تاثیر چندانی نخواهد داشت.

اولا، در ايران بازار مسكن پيوست فرهنگي هم دارد؛به این معنا که شهروندان ايراني تمايل بالايي به مالك شدن دارند و حتي تعدد مالكيت و براي آنان مستاجر بودن تا آخر عمر امری غيرقابل تصور و تحمل است، اما در كشورهاي ديگر دنيا به خصوص اروپا موضوع اينگونه نيست.در کشور هلند، شهرداری‌ها تعداد زیادی واحد مسکونی دارند و این واحدها را به مردم اجاره می‌دهند. بنابراین برای مردم موضوع مالک بودن و خانه‌دار شدن، مساله حیاتی و سرنوشت سازی نیست.

ما در ایران دو نوع تورم داریم:

تورم در کل اقتصاد و تورم مسکن

این موضوع باعث شده است مستاجران بطور متوالي و مستمر متضرر شوند؛تورم عمومی سبب می‌شود از ارزش پول كاسته شود، به همين دليل، ودیعه مستاجران نزد موجر مرتبا کاهش پیدا کرده و از سوی دیگر تورم بخش مسکن سبب می‌شود،روز به روز از خرید واحد مسکونی ناتوان‌تر شوند، به دلیل اینکه بازار اجاره مسکن در کشور  از بازار پول تبعیت می‌کند ، این موضوع، وضعیت نامساعدی را برای مسکن استیجاری ایجاد کرده است، به گونه‌ای که نوسانات نرخ ارز تاثیر مستقیمی بر مبلغ اجاره مسکن مانند قیمت سایر کالاها و خدمات می‌گذارد. از طرفی به دلیل بالا بودن اجاره‌ها، امکان پس انداز برای خرید مسکن نیز وجود ندارد، لذا مجموعه این اتفاقات سبب می‌شود خانوارها از هیچ تلاشی برای خانه دار شدن دریغ نکنند.

 به معنای دیگر خانوارهای ایرانی حاضرند هر سختی را به جان بخرند تا بتوانند صاحب مسکن شوند؛ این نشان می‌دهد تمایل به مالک شدن در ایران علاوه بر ریشه فرهنگی، دلایل اقتصادی هم دارد.این در حالی است که در کشورهای پيشرفته اجاره داری حرفه ای، از آنجایی که تورم یا وجود ندارد یا بسیار پایین است، امکانپذير باشد ولی به دلیل غیر قابل پیش بینی بودن تورم عمومی و تورم مسکن در ایران، امکان انعقاد قراردادهای بلندمدت اجاره مسکن عملا وجود ندارد.

اجاره نشینی در ایران اجباری است نه انتخابی؛ اين مسير راه بجايي نخواهد برد.

پيشنهاد دقيقی که می‌توانبه نمايندگي از اعضاي فرهيخته و مجرب كارگروه جمعيت سازندگان مناطق مشهد ارائه داد، به شرح زیر است:

١)نوسازی بافت‌های فرسوده از طرف دولت جدي گرفته شود و دست سازمان‌هاي متولي آنرا در اين امور باز بگذارند.

٢) در مناطق كم برخوردار، محروم شهري و پرجمعيت به شهرداري‌هاي كشور اختيار داده شود تا با مشاركت سرمايه‌گذاران به احداث واحدهاي ارزان قيمت اقدام کنند.

اما اين موضوع مشروط به رعايت نكاتي است:

اول، دولت بدهي خود به شهرداري‌ها را در قبال املاك و اراضي مناسب اين هدف انجام دهد.

دوم، شهرداري بر اساس نياز مناطق نسبت به انجام قراردادهاي مشاركت با سرمايه‌گذاران اقدامات لازم را انجام دهد.

سوم، از پروژه‌هاي مختص اهالي همان منطقه استفاده شود و از ورود متقاضياني خارج از شهر و منطقه مربوطه خودداري شود تا بار مناطق به مناطق ديگر تحميل نشود و از كوچ و مهاجرت از شهرهاي ديگر جلوگيري به عمل بیاید.

دبیر كارگروه جمعيت سازندگان مناطق مشهد

اقتصاد شرق آخرین ویرایش : ۱۴ مرداد ۱۳۹۸, ۱۰:۰۹


نظر سنجی اقتصاد شرق

اخبار تصویری

پیشخوان خبر

یادداشت ها