ماجرای رشد عوارض ساخت‌وساز از کجا آغاز شد؟

۳ تیر ۱۳۹۸ کد خبر : 2338
براساس ماده ٦٤ قانون مالیات‌هاي مستقیم، تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده «کمیسیون تقویم املاک» است. ارزش معاملاتی تعیین شده اين كميسيون یک ماه پس از تاریخ تصویب نهایی کمیسیون تقویم املاک، لازم‌الاجرا و تا برگزاري جلسات سال بعد و تعیین ارزش معاملاتی جدید معتبر است اما بر اساس تبصره ۲ همان قانون، در مواردی که کمیسیون تقویم املاك پس از دو مرتبه دعوت تشکیل نشود یا پس از تشکیل دو جلسه تصمیم مقتضی در مورد تعیین ارزش معاملاتی حاصل نشود، سازمان امور مالیاتی کشور مکلف است آخرین ارزش روز املاک تعیین شده توسط کمیسیون تقویم را با شاخص بهای کالاها و خدمات اعلامی توسط مراجع قانونی ذی‌صلاح تعدیل و ارزش معاملاتی را تعیین کند.

براي تبديل ارزش ريالی يك مبلغ در يک مقطع زمانی نسبت به مقطع زمانی ديگر كه در گذشته واقع شده، از عنوان شاخص «بهای کالاها و خدمات مصرفی» استفاده می‌شود كه به آن «CPI» هم مي‌گويند. به طور مثال اين شاخص در سال ٩٦ برابر 9.6 درصد بوده؛ يعني به طور مثال يك ميليون تومان سال ٩٥ برابر یک میلیون و 96 هزار تومان در سال ٩٦ بوده است.

براساس تبصره ۳، در مواردی که ارزش معاملاتی مطابق قوانین، ماخذ محاسبه عوارض و وجوه قرار می‌گیرد، ماخذ محاسبه عوارض و وجوه یاد شده، بر مبنای درصدی از ارزش معاملاتی است که به تصویب هیات وزیران می‌رسد. طبق قانون ضريبي داريم كه هیات وزيران تصويب مي‌كند و سازمان‌هايي كه از ارزش معاملاتي در محاسبه عوارض خود استفاده مي‌كنند، بايد از اين ضريب استفاده نمايند. نكته بسيار مهم تبصره این است که درصد مذکور باید به نحوی تعیین گردد که ماخذ محاسبه عوارض و وجوه یاد شده بیش از نرخ تورم رسمی اعلامی از طرف مراجع قانونی ذی‌ربط افزایش نیابد.

البته در اين قانون آمده كه کمیسیون تقويم املاك موظف است ارزش معاملاتی را در سال اول معادل 2 درصد میانگین قیمت‌های روز منطقه با لحاظ ملاک‌های بيان شده تعیین کند. این شاخص هر سال به ‌میزان 2 درصد افزایش می‌یابد تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه به 20 درصد میانگین قیمت‌های روز املاک برسد.

در سال ٩٤ با دعوت كميسيون تقويم املاك، نماينده كارگروه جمعيت سازندگان مناطق مشهد در جلسات اين كميسيون به عنوان كارشناس بدون حق راي شركت يافت. به دليل عدم تعيين چند ساله ارزش معاملاتي شهر مشهد از تصويب قانون نمايندگان اين كارگروه در اين جلسات تلاش کردند با ساير اعضاي اين كميسيون با دلايل منطقي صحبت نمايند كه ارزش معاملاتي شهر مشهد را در سال ٩٥ نبايد به يك‌باره تغييري فاحش داد و شوكي به جامعه وارد کرد و با كمك ساير اعضا البته با مخالفت نمايندگان شهرداري و شوراي وقت مشهد، ارزش معاملاتي شهر مشهد را با تغييراتي اندك نسبت به سال ٩٤ تعيين نمايند.

همه نگراني ما اين بود كه روند رشد ارزش معاملاتي چند سال گذشته اين كميسيون در شهر مشهد كند بوده و افزايش چندين برابري آن براساس يك قانوني كه مورد اعتراض فعالان بخش خصوصي نيز هست، صلاح نیست. ما وظيفه خطيري در حفظ ثبات قيمت‌ها و هزينه زندگي در شهر مشهد داريم زيرا تصميمات اين كميسيون تاثير مستقيمي بر زندگي شهروندان دارد.

در همان مقطع هم نماينده شورا و شهرداري مشهد بر مبالغ تعيين شده اين كميسيون در انتهاي سال ٩٤ جهت اعمال در سال ٩٥ اعتراض داشت و در نهايت با رايزني گسترده مانع از تصويب دفترچه ارزش معاملاتي سال ٩٥ مشهد شدند.

مجددا جلسات اين كميسيون در پايان نيمه اول سال ٩٥ بدون دعوت از نمايندگان اين كارگروه تشكيل و در نهايت اعضاي حاضر در اين كميسيون ارزش معاملاتي شهر مشهد را در مناطق مختلف حدود ٨٠٠ الي ١٤٠٠ درصد افزايش دادند! اين دفترچه در نيمه دوم سال ٩٥ مورد تصويب قرار گرفت و جهت اجرا در اختيار سازمان‌هاي استفاده‌كننده از آن قرار گرفت.

شهرداري مشهد سال‌ها از شاخص غيرقانوني و من‌درآوردي در محاسبات خود با نام p'(پپريم) استفاده مي‌کرد كه ناچار شد در پايان سال ٩٥ محاسبات خود را از p' (پپريم) بهP ، ارزش معاملاتي عرصه و اعيان املاك، تغيير دهد. فقط براي اينكه مبادا در درآمد شهرداري خللي ايجاد شود، به P ضرايبي دادند كه برابر قبل درآمد شهرداري را تضمين کند اما اكنون مشكل مضاعف شده بود. اگر مي‌خواست P جديد را كه گفتيم ٨٠٠ الي ١٤٠٠ درصد نسبت به P قبل افزايش يافته بود را در فرمول‌هاي جديد قرار مي‌داد عوارض افزايش عجيبي مي‌يافت.

اعتراضات اين كارگروه و رايزني گسترده با نمايندگان شورا باعث شد كه شوراي چهارم مشهد مصوب کرد:

با عنایت به اینکه مطابق دفترچه ارزش معاملاتی املاک مصوب کمیسیون ماده ٦٤ قانون مالیات مستقیم در سال ٩٥، ارزش معاملاتی P به میزان ٣٠٠ الی ٨٠٠ درصد افزایش یافته، لذا در مصوبات شورای اسلامی شهر مقرر شده، حداکثر میانگین افزایش سالانه عوارض هرسال نسبت به سال قبل به میزان تورم اعلامی بانک مرکزی خواهد بود.

اما جذاب‌ترين قسمت اين مصوبه، در پاسخ اعتراضات و پيگيري‌هاي گسترده اين كارگروه ذكر شده است. «بر این اساس نه تنها در این مصوبات افزایش عوارض صورت نگرفته بلکه تعدیل نیز صورت پذیرفته و مخالفت با این مصوبات موجب افزایش عوارض به میزان ٣٠٠ الی ٨٠٠ درصد خواهد شد».

با پيروزي ليست اميد در انتخابات شوراي پنجم مشهد، جلسات كميسيون تقويم املاك در نيمه دوم سال ٩٦ با حضور عضو جديد شورا تشكيل شد و بر اساس صحبت هايي كه با اين عضو و رايزني و جلسات ديگر با ساير اعضاي اين كميسيون داشتيم توانستيم كميسيون را به عدم افزايش عدد p مجاب کنیم و در نتيجه در سال ٩٦ كميسيون تقويم املاك شهر مشهد بدون اتخاذ افزايشي برايتشكيل و به كار خود پايان داد كه اين اتفاق ارزشمندي در شهر مشهد بود.

اما كميسيون تقويم املاك در نيمه دوم سال 97 تشكيل شد و عدد p سال ٩٨ مشهد را با 80 درصد افزايش تعيين کرد ولی اعمال عدد p در محاسبات و ضوابط هر سال شهرداري مشهد نيازمند تصويب شورا است و تاكنون شورا در اين ارتباط تصميمي اتخاذ نکرده است و تا لحظه نگارش این یادداشت عدد P اعمالي در سال ٩٨ در شهرداري مشهد همان P سال ٩٥ است، با اين تفاوت كه ضريب تورمي هرسال را به آن اعمال کرده‌اند.

در شوراي چهارم مشهد اين ضريب را به اسم حمايت از شهروندان تا ٢٣ بهمن ٩٥ اعمال نكردند. اما با توجه به مصوبه شورا كه پیشتر گفته شد به شهرداري اجازه نمی‌هد در افزايش عوارض از نرخ تورم هر سال پيشي بگيرد. مديران وقت شهرداري مشهد براي آنكه از كنترل افزايش‌ها عبور کنند از ٢٣ بهمن ٩٥ ضريب تورمي يا همان شاخص بهاي كالاها و خدمات سال ٩٥ را به كليه محاسبات عوارض شهرداري مشهد اعمال نمودند. اين ضريب در آن مقطع ١١.9 درصد عنوان شد اما دفاتر شهرداري معتقدند اين ضريب ١٥.٦درصد بوده است.

دوباره از اول فروردين ماه ٩٦ ضريب حدود ١٠درصد را به كليه عوارض شهرداري مشهد اعمال كردند يعني از ٢٣ بهمن ٩٥ الي ١ فروردين ٩٦ و در كمتر از چهل روز عوارض در شهر مشهد حدود ٢٥ درصد افزايش يافت. در سال ٩٧ ما شاهد تورم و افزايش ماه به ماه اين ضريب بوديم و به طور مثال در سال ٩٧ از فروردين الي آبان ماه اين شاخص يا ضريب بدين صورت افزايش يافته است: ٩.٢ ، ٩.٢ ، ٩.٤ ، ١٠.٢ ، ١١.٥ ، ١٣.٥ ، ١٥.٩ ، ١٨.٤ .

بر اين اساس مديران درآمدي شهرداري مشهد به فكر افتادند كه روند افزايش تورم در نيمه دوم سال ٩٧ را به طوري در محاسبات خود اعمال نمايند. بر اين اساس در اواخر سال ٩٧ عدد p' (پپريم) ضريب ١٩.٤درصد اعمال کردند كه قبل از آن سابقه نداشت.

اگر شاخص فوق يا ضريب تورمي را در تاريخ اين كشور دنبال كنيم متوجه مي‌شويم تجربه ضريب منفي اين شاخص و حتي واحدي كوچكتر از يك را داشته ايم و تجربه نموده ايم. ولي اگر به سي سال اخير دقت كنيم وقتي ضريب تورمي يك رقمي يعني زير ١٠ را تجربه كرده ايم چند سال بعد از آن اين ضريب بالاي ٢٠ بوده است و روند افزايشي خود را تا ارقام بالاتر ادامه داده است.

به طور مثال در سال ٦٩ ضريب ٩ را تجربه كرده‌ايم اما از سال ٧٠ الي ٧٤ اين شاخص بدين صورت افزايش داشته است: ٢٠.٧ ، ٢٤.٤ ، ٢٣ ، ٤٩.٤ . روند افزايش را دقت بفرماييد. از سال ٩٠ الي ٩٢ نيز روند افزايشي بدين صورت بوده است: ٢١.٥ ، ٣٠.٥ ، ٣٤.٧

با آنكه اين شاخص در سال ٨٩ برابر ١٢.٥ بوده و اين شیوه افزایش خبر خوبی برای سازندگان نیست. يعني احتمالا روند افزايش شاخص امسال و سال آينده نيز ادامه مي يابد. اكنون سوال اين است اگر بر اساس اين تجربه تاريخي و اقتصادي اين روند افزايش ادامه داشته باشد، آيا مديران مالي و درآمدي شهرداري مشهد مي‌خواهند سالي دوبار عوارض را افزايش دهند؟!

بيان كرديم كه شهرداري مشهد نسبت به شاخص اعلامي بانك مركزي ضريب بالاتري را اعمال می‌کند، بر اين اساس است كه جمع شاخص‌هاي سال ٩٤ الي ٩٨ حدود ٤٩ مي‌شود اما هم‌اكنون محاسبات عوارض شهرداري مشهد رشد حدود ٥٢ درصدي داشته است.

دبير كارگروه جمعيت سازندگان مناطق مشهد

 

اقتصاد شرق آخرین ویرایش : ۳ تیر ۱۳۹۸, ۱۰:۳۳


نظر سنجی اقتصاد شرق

اخبار تصویری

پیشخوان خبر

یادداشت ها